房博：如何看待房屋的优点和缺点

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带客人看房时最经常被问到“这个房子的优点是什么，缺点又是什么？”这类问题。即便是我自己也经常思考和自问。从业近十年看各类房屋逾千套不止，但每次遇到这样的问题仍然觉得千言万语不知道从何说起。似乎在这个行业越久，在市场中经历越多面对这样的问题越感觉到不是简单的可以用好和坏来一概而论了。

每个房产都有它自己的特点，每个购房者的个人及家庭状态也都各不相同，需求更是各异。每个人从不同的需求和角度看待不同的特点会感觉不同，可以归纳出优点或缺点而其他人的归纳或许恰恰相反。“我之美酒，彼之毒药”就是这个道理。

专业经纪所能够做到的就是把房产的不同特点列举出来，帮助客户做出准确的判断。对于一栋房产来说，合自己需求的特点就是优点；违背自己需求的特点就是缺点。判断房子的优点和缺点首先要明确自己的需求是什么。

就拿代表性的背靠湖泊的房产为例。有许多人会认为这个特点是优点，诸如私密性，景色优美，光线充足，社区高档甚至在朋友面前有面子等等理由足够吸引喜欢的人群。但也有很多人认为是缺点，例如价格高，蚊虫多，冬天冷，不够安全以及其它众多理由。喜爱游山玩水户外活动的朋友从后院就可以乘一叶扁舟，御风而行，直达大海，岂不快哉！相反，对于另外一些人来说阴冷潮湿，动物蚊虫，高昂的维护费用不胜其扰。宽大的院落美丽的后花园常常令人流连忘返但很多人宁可选择有专人打理的镇屋也不愿花费太多的时间精力和金钱去伺候那些花花草草。

房产的每一个特点都具有两面性，既有优点也有缺陷。在选择房产的时候，要看到有没有最适合自己要求的特点，同时房产的缺点是不是自己能够容忍。

买房尤其是自住房是非常个性化的行为。选择自住房的时候，房产的地点，环境，邻里，房型，结构，一切都要以自己的喜好为出发点，自己喜欢的和适合的才是最重要的，就是最好的。至于别人所认为的优点和缺点，我们完全可以忽略不计。

选择投资出租房的时候，房产的出租率，租金水平，租客偏好以及再次销售的难易程度和速度等特点是应该考虑的重要因素，投资者需要以市场为出发点考虑做出判断而把个人偏好放在其次。该房产是否具有租房市场活跃，租金收入高，租客素质好，容易出售等特点是非常重要的指标。至于买主个人是不是喜欢，是否有自己难以接受的噪音，是否自己方便出行都可以忽略不计。

自住房与投资房的选择，房产的优点和缺点可能会有很大的差别。其中最根本的区别就是，投资房是为投资买房，也就是为别人居住而买房一切从他人出发；而自住房是为自己买房，一切从自己出发。

以客户为中心客户满意为目标的地产经纪会根据客户的需求设计和寻找客户合适的房源，准确发现房产的特点，从而帮助客户做出准确的判断和决策。

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地产学院院士 刘兵 FRI
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