商业地产经典秘籍和各种商业地产买卖

DavidZhu · 发表于 2020-1-1 22:53

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商业地产经典秘籍和各种商业地产买卖「David都市商业地产圈」

David zhu

加拿大顶尖地产经

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商业地产经典秘籍和各种商业地产买卖「David都市商业地产圈」

「David都市商业地产圈」
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新移民投资GTA商业地产这几点需注意！

在多伦多，一些新移民家庭选择商业物业作为投资方向。这是一个非常不错的选择。其原因是选择商业物业投资对于新移民来说非常容易操作。一旦选择一个好的商业物业，一家人就可以顺利，快捷地从新移民步入当地中产阶级，步入成功人士!有人说，“一铺养三代”就是这个道理。商业物业投资有如此重要意义，那么，如何选择商业物业投资呢?其实，有过做生意经验的人，商业物业投资，物业LOCATION，物业的投资回报率，和相关物业leases是非常重要的。
首先，物业LOCATION对大多数生意都很重要，尤其对于零售业来说，物业的位置尤为最要。有经验的商业投资人士说，选商业物业第一是LOCATION,第二是LOCATION，第三还是LOCATION。这说明LOCATION 对选好商业有多么重要!
很多新移民的商业物业都是从事零售业务，零售业务就是服务业。这些商铺首要是为客户提供便利。所以，商业物业选在人流和居民比较集中和密集的地方，而且，商业物业的停车位多，进出车方便。一等好的商业物业是附近有多个大型公寓，商业物业附近人口密度大，那是最好的地点。这样的商业物业主要是服务对象是公寓居民。特点是客户稳定，收入平稳;
其次，商业物业位于主要街道的路口，而且进出车方便，这样的商业物业也不错。其特点是流动客户多;再者，商业物业位于大型服务中心，类似地铁，商业集散地，大型商场。其特点是安全，收益好。当然，选商业物业地点，还要注意其他因素，比如族裔，有些族裔的消费习惯和消费方式有很大差异。经常有人谈论这个PLAZA很消费能力很弱，那个PLAZA消费能力很强。其实，就是指不同族裔社区的人们消费心理和消费习惯不同。这些人不来PLAZA消费的人，很能去加勒比海消费去了。当然，我们投资商业物业，最好选一些习惯来我们商铺消费的族裔社区投资。简而言之，选择商业物业投资，LOCATION是非常重要的。

再次，投资商业物业的投资回报率对于投资人是非常重要的。由于近些年来的全球宽松的货币政策，越来越多的货币流向几个移民城市，如多伦多，温哥华，悉尼等国际大都市，致使这些城市的商业物业形成泡沫资产。几年前，100万的商业物业，如今市场价格上涨为300万。相应这些物业的投资回报率也由原来的6%下降成2%左右，甚至更低，低于同期的银行MORTGAGE利率。理论上说，这样的商业物业根本没有任何投资价值。而且，投资风险极大，一旦央行调高基准利率，商业银行的MORTGAGE利率也会相应提高。这时，这样的超低投资回报率商业物业投资，就会给投资者带来巨大的投资负担和资产贬值。从某种意义上讲，当今世界的经济危机，就是由于宽松货币政策，引发的巨大物业资产泡沫，而这资产泡沫不论有对物业投资者，还是对利用商业物业开展实体经济的经营者都带来重大伤害。以至于资产泡沫大到一定程度，物业投资者，和实体经济的经营者都没有任何盈利空间。当前，美联储已经开始加息缩表。其中目的之一，就是挤掉资产“泡沫”，挤掉商业物业价格“水分”。所以，此时投资多伦多商业物业，至少要以美国国债的10年期期回报率为作为投资物业的机会成本，凡是商业物业投资回报低于美国国债的“大泡沫”商业物业都不应考虑。而且，还要考虑美国国债回报率还有继续上升的空间。在这种情况下，英明的投资者，应耐心等待资产泡沫破灭之时，再进入多伦多商业物业投资行列是不失明智之举。

商业投资时，前业主与租客所签的商业租约，即LEASE是非常重要的。而且，租约的法律效力大于房屋买卖的法律效力。换句话说，即便业主发生变更，但不影响租约的存续。原租客可以继续按照与业主签订的租约(LEASE)继续在该物业里做原来的生意。物业的买方应继续承接前业主与租客的租约(LEASE)。一个好的租约LEASE对物业投资方非常有利。当然，有的商业物业投资方，投资商业物业的目的是自己做生意。这就另当别论了!一般来说，投资商业物业就是买物业的LOCATION，就是买租约(LEASE)。由于租约(LEASE)是律师起草的，所以，经纪在做OFFER时，都把买方律师审查租约(LEASE)作为买方买物业的一个CONDITION写进OFFER里.这样，只有买方律师对前业主与租客的租约(LEASE)解释令买方满意，该OFFER才能生效。有时，精明的投资方不但要看他(她)的所投资物业的租约(LEASE)，而且还要看该物业周边物业的租约情况。如果该投资物业的租金(RENT)比周边类似物业的租金(RENT)高很多，这种情况是值得注意的现象。这个租约(LEASE)是否可以持续是值得关注的事情。一旦租约(LEASE)期满，或者租客生意惨淡，破产倒闭。租客提前解除租约(LEASE)。这种情况发生之后，业主就得被迫与其他租客按当前市场价位签新的租约。以前以高价位买的物业也会相应贬值。这样高出市场价位的租约(LEASE),看似很有投资价值，其实，很可能是卖方设计的诱饵。投资方需小心谨慎。所以，投资商业物业，投资者对租约(LEASE)应高度重视！
总而言之，在多伦多,一个好的商业物业，一定是坐落在好的LOCATION。这样，物业的良好位置为业主或租客带来大量的生意机会。使业主，或租客做起生意来事半功倍;另外，一个好的商业物业，一定要有良好投资回报率;最后，如果所投资商业物业带有前业主和租客签订的租约(LEASE)，这种情况，投资方一定在OFFER里设定一个CONDITION，注明该OFFER生效的前提，是买方律师审阅LEASE，并令买方满意的前提下，该OFFER才生效。值得一提的是，投资商业物业，投资者一定要注册有限责任公司，这样做，一方面可以将投资商业风险与家庭私有财产分割;另一方面，在买商业物业时，投资者可以在HST税务方面，占有很多便利。
1什么是商业地产？
多伦多现有商业地产类型：公寓物业（以收租金为目的的各类物业，例如：六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等）、商务楼、酒店物业、零售物业（包括大型购物广场商场，小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等）、商业物业（社区中心、养老院、教堂等）
工业用地中，生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好，市政审批都准备好了，已经改成商用了，所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益，是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。
2投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点？
A利于资产增值。
B保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多，例如美国房地产泡沫破灭的时候，普通住宅价格跌幅巨大，而商业地产基本维持原状。
C稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工，可以贷款杠杆提高收益，有政策优势。
D税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。
3为什么说投资加拿大商业地产正逢其时？
近几年，外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低，其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%，美国为代表的美洲地区占总投资的48%，欧洲的占10%但呈明显上升趋势。
原因A：多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意，为了规避风险，欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。，举例：收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团，在2015年，从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼，在2016年，花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL，拥有66%的股份，包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店，总面积约150万平方英尺。
原因B：加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐，更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化，最火爆的温哥华市场有点降温，多伦多涨势扩大，贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示，银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。
CBRE的执行副总裁表示，2016年经历了史无前例的商业带框旺季，贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。
大约58%的投资受访者表示，他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置，现在最受关注的是工业物业。看图，多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多，且持续走强。办公楼物业占据第二大份额，其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示，每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。
从成交价格看，办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情，办公楼物业价格在逐渐走低，商业零售去年有大幅增长，工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看，工业物业和商业零售是不相上下的。
4商业物业和民用地产即住宅类投资有什么不同？
A投资的资金量不同。住宅差不多在几十万加币到几百万加币，而商业地产为几十万到几千万加币甚至更多。
B贷款方式和难易程度不同。作为住宅贷款主要看个人的信用情况。商业的主要关注点在于您所购买的商业类型过去几年的财报情况、经营情况、个人经营商业的经验情况。贷款是一个非常个性化的审批过程。
C物业的估价方式不同。作为住宅，物业容易找到可以对比的其他的房子，作出估价。而商业物业很难找到相类似的物业类型来做对比。商业物业的估价方式是根据其经营的数据来判断的。
D法律监管对于民用和商业物业的偏向不一样。如果要是出租的话，作为个人住宅来说，法律是偏向于保护租客的。而对于商业物业来说，法律监管的方向利于保护房东。
E民用和商业地产的管理的复杂程度不一样。商业物业特别是写字楼或者是公寓物业类型，都是要管整栋楼的，管理复杂程度远远超过住宅物业的复杂度。
F商业地产和住宅地产交易的难易程度不同。商业住宅的个性化较多，相比于个人住宅难度要高的多。商业物业的成交周期都比较长，从几个月到几年都是比较正常的。而住宅最短几个礼拜就可以交接。
G商业住宅和民用住宅对于经济的沟通能力的要求不同。对于商业地产来说，需要具备更多的专业知识和更多的沟通技巧，对于合同的审查，商业物业的每个合同都是个性化的，所以对于经济的要求会更高。
H商业地产和普通住宅地产的位置选择的不同。地理位置永远是最关键的要素。住宅物业除了保值增值的功能以外，兼具居住的功能，尤其是豪宅，更加讲究私密性。
而商业物业正好恰恰相反，要么出租要么自用作为生意店铺。除了物业要保持增值以外，更要考虑的是做生意的方便与便捷。
一个好的商铺物业一定要具备很强的曝光率，商铺作为提供服务的场所，一般位于商场的中心位置和主要客流的两边或者紧邻餐饮活动区或者楼梯口附近的拐角处。
5申请商业贷款和住宅贷款的主要区别？
审核商业贷款需要看你过去几年的经营数据和成绩是否理想，物业的位置和租客情况。
如果有大银行大公司的租客，确保每月租金收入是比较稳定的，这样的拿到贷款的几率就会比较高。在住宅类的贷款领域，作为借款人的投资者是主要关注点，个人的财务状况是主要关注点。在商业贷款领域，投资者买的商业物业是主要关注点。
6商业地产的投资回报率？
商业地产的投资回报率是指每年运营的税前的净利润和资产转手成交价值间的比值。在北美常用输出净回报的计算方法确定。是根据投资者实际能拿到的收入来计算的。
公式：租金净回报率＝一年的租金收入/买家买入的价格*100%
例如一个咖啡店卖了100万美元，如果年租金收入为5万美元，那么租金的净回报率就是5万/100万*100%等于5%。
这个回报率的算法就是把投资周期按照每年来计算。投资人持有的物业基金每年从物业实际产生的收益来算的。目前加拿大商业地产市场各类商业资产投资回报率处于3%~15%。
这个比率区间历来是被认为比较合理的区间。地域不同，行业不同，环境管理也决定着回报率的高低。影响投资回报率的差异中，地域因素是最主要的，地区地段越发达和热闹，地价就会越高，回报率就会越低。
就大多地区来说，多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。决定购买一个商业地产，它的投资回报率影响投资决策的重要因素，也是商业资产定价的最重要的参考依据。

比如，在投资回报率5%的地区，如果税前的净利润是每年40万加币，物业上市的价格就会在200万左右。稍微偏远的地区，回报率可能达到10%的地方，如果税前净利润同样为每年40万加币，这一项资产上市的价格可能只有400万左右。
7为什么和中国的投资回报率有差距，没有中国投资回报率高？
在很长一段时间里，接到不少客户咨询加拿大商业地产的投资回报率如何计算，为什么没有中国投资回报率高。商业资产的转手，它都涉及比较大的投资额，投资收益的核算是至关重要的。
对于很多中国投资者来说，中国的商业资产投资回报率要比多伦多高，有的可以达到20%~30%。但是客观的理解，加拿大和中国的基本条件是不同的，风险值和社会环境不同，所以回报率也是不同的。
中国的商业资产是没有土地产权的，发展规划没有长期的打算，随意性较强。反观加拿大，它拥有的是永久性产权。个人产权不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。
加拿大商业资产的投资回报最大的特点就是长期的稳定性。由于永久产权的存在，只要维护保养得当，资产的保值和增值是没有问题的。加拿大的地产收益很高，年均收益率大概达到16.7%左右，同时加拿大有比较坚实的经济和银行体系，以及比较高质量的教育和医保体系。
中国的房产受制于产权期限，加拿大房产拥有永久产权。加拿大是一个非常可靠的长期投资地，温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。
8投资人士主要聚焦的商业物业？
目前市场上投资人士主要聚集的商业物业包括：小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。
作为好的商业投资人来说，不仅仅是房东，也应该对当地的相关行业有一些了解。很多商业物业要求购买人具有相关的商业经验，这样才能了解各商业物业的投资特点，估值要素，投资战略和策略等。
比如投资商铺，投资商铺之前要研究好几大方面问题。
一周边消费是否具有持续支撑力，周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。
第二要看商铺是否有正确的目标市场定位。
第三要看商业布局能否将商场人流有效交织，推动商铺经营。第四要看实质的回报率和未来物业管理水平。
物业管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的，商业地产的投资风险性也是显而易见的，遵循风险越大回报越高的规律。你如果不能在投资前做好各项可行性的研究，就把风险架在了自己的脖子上。
9投资便利店需要注意哪些因素？
A便利店商圈有理想的消费顾客。商圈半径差不多500米范围内，至少有3000个商圈的人口，可能到你便利店来。
B符合便利店要求的店址。理想的店铺位置是最紧缺的资源。
C能采购到合适的商品。便利店的本质是便利的满足人们对临时性商品的需要。
D真正的便利。切实做到时间的便利，地点的便利，购买的便利。
E连锁化发展和开发店铺网络的附加价值。附加价值是以遍及社区为基础的。
F坚持三年不盈利。便利店不是暴利行业，不是立刻盈利的行业，一个便利店的连锁体系至少要坚持三年以上不盈利，才能长久发展。风险和机遇各占50%。
所以说在进行商业投资之前投资者要进行认真的商业评估再进行决策。

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