买屋容易出租难涨租更难 包租公难做

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论坛上不少人讨论应否入市买屋放租投资。
; {& g8 H0 d' A  g& d- e但这年头，包租婆、包租公的日子有点难过。 51.CA 加国无忧 在地产市场火红的多伦多﹑温哥华高价买下房子﹐然后坐下来等收租的日子并不如想像中容易﹐房子不一定能租出去﹐租金也不一定能抵上房贷。

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在多伦多属条件不错的Unionville地区，有人买下一栋价值$87万的独立屋，并将房间分开出租，林林总总算下来月入不过$3,000，比每个月的供房支出$3,850还少了近$900，入不敷出。
而在温哥华﹐张小姐替朋友照管﹐条件不错的出租物业多日乏人问津，不得已，将每月2200加元的租金降至1900元，结果，还是没有人来。
这到底是怎麽一回事？

" d7 h- {  x1 m9 b& e( ]租房市场「看起来很美」地产界有「买方市场」与「卖方市场」的分别，出租物业也差不多。现在，一股脑都是付钱的那边说了算。

多伦多租客眼光不低。地产经纪刘世傅表示，多伦多华人租房，最看重的是「好学区」；其次是地理因素——距公车站、地铁站和华人超市近的地段也很吃香。「以上要求全部符合的，租盘上市能在两周之内出手。」

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同时，联邦新政策刚刚出台，住宅按揭贷款年限从30年降至25年，按揭成数也由85%降至80%。刘世傅坦言，新规定推了一把多伦多租房市场——「不少人，尤其是第一次购房者(First Time Buyer)，都纷纷将买房计划暂时押后，将目光转向市场上的放租盘。」问题是，租客数量增加了，放租盘的数量长势更劲；所谓「水涨船高」，一点也不错。哪怕处处符合租客要求，租金收入也难抵屋主的供房款项，连成本都收不回来，想靠出租房屋投资赚钱，更是门都没有。

新屋陆续落成，投资房都以出租为主，直接令放租盘上升。

0 a7 c0 k/ r" N  r; Q租金收入低于预期
之前提到的多伦多Unionville地区，算是租客眼中「十全十美」的好单位了吧，有Unionville High School这样排名超前的好学校坐镇，交通便利，亦有华人超市新近开张。「业主买下一栋独立屋需花费87万，以屋价10%首付计算，再加水、电、气、地税及保险等支出，每月『供房款项』大约需要$3,850；但他如果将单位出租，按照目前的市场行情，Unionville地段整栋独立屋仅有月入$3000左右。」刘世傅表示，「靠出租物业是赚不到钱的。」温哥华的行情更惨。稍早前，位于列治文第三路(No.3 Rd.)以西的公寓大厦内有单位出租，该大厦地点幽静，位于菲沙河畔风景不俗，住户可使用酒店内的健身、游泳池等设施，但因租客抱怨距离三号路华人超市太远，无法步行前往，最后一间一睡房单位租金被压至1100元，远低于预期。
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温哥华TML物业管理公司承接出租物业服务多年，负责人Gilbert Lam坦言：「很多业主理想中的租金，较实际情况偏高。」
. {' _/ k+ q+ G据他表示，专业物业管理公司，若提供出租物业服务，一般会先进行价格评估，参考物业所在区域的出租价位，给出合理建议，但仍会尊重客户想法，可放在市场上一段时间，看看反应，若有必要，则不排除作出适当调整。「出租房子也有旺季和澹季，旺季在一般从四至八月份，这时候学生，旅游、登陆的人数较多，大家都要找房子落脚，租金也较高。一进入(温哥华)秋天雨季开始，要租房的人明显减少，连累租金也下降，尤其是圣诞节前后，更是如此。」
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他同时也提醒，近期租务纠纷个桉有上升趋势，业主在选择租客的时候，千万要小心。
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涨房租 难！
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与勐涨的地产买卖价格相比，出租物业价格的确不高，但如果你读过加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新出炉的「安省出租市场报告」(Rental Market Report ON)及「卑诗省出租市场报告」(Rental Market Report BC)，心中可能会好受些。
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8 K  O/ S- k! }3 N  Q$ i1 l! a5 K该报告指，至今年4月，多伦多两睡房单位平均租金为每月$1,164，一睡房单位为每月$1,009；而卑诗省两睡房单位的平均租金仅为每月$1,036元，一睡房单位为每月$892。

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报告并以2011年10月公寓出租物业价格与大温地产局(Real Estate Boardof Greater Vancouver)2012年3月公寓平均价格相比较，发现，相同条件下，温哥华购房者每月房屋按揭供款额与租金之间差距为773加元。也就是说，在大温购买地产做出租用途，房主若想收支平衡，更加艰难。
. H8 b6 @! V* I$ o' u涨房租？那可不是一件容易的事。除了市场供需关係，还有政府的问题。按照规定，租金的增幅由省政府决定，大多地区2012年为3.1%，大温地区为4.3%。即是说，在同一位租客连续租住的情况下，每年租金涨幅不超过这个百分比。但实际上，很多房东宁可维持租金不变，一来可留住好租客，二来是免了找租客麻烦及房屋空置带来的损失。
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出租物业赚不到钱，每日还照样有上百物业放租，难道那些买房子收租的业主们都是傻子？ 加国 无忧 51.CA 错。
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华人的理财能力向来有目共睹，赔钱的事怎会有人做！早有报告说温哥华的房价与居民收入脱节——买得起投资物业的人，绝非一般打工族。
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7 Q" k; d* D2 i* W& O实际上，很多业主之所以投资物业，并不指望靠收租生活，尤其是华裔，更多是看好未来地产走势，打算等房价再一次高涨时放盘出售获利。对于他们来说，房子就算空在那裡，也是赚钱的，何况还有人每月付钱帮忙付按揭？所以，才会有那麽多人说：「有人租就好，价钱低一点也可以。」

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3 }* p1 d" I: T" u0 ?看来，出租市场的低价位，还会持续。