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加拿大的房产市场已经持续火爆了10余年，相信很多朋友在地产市场多有收益。无论是自住房还是投资房，屋主们都会看到财富的增长。根据地产局公布的统计数据，2000年至今平均房价增长了127%，尤其是2006年以来平均房价增长了50%以上。更不用说热门地区的房屋价格会远远高于平均水平。 但是越来越多的朋友也会发现随着房屋价格的增长，房产投资杠杆越来越小，现金流不断收缩。那么未来几年如果房屋价格增长速度远远快于房屋租金增长速度的情况下投资者们应该如何应对呢？ 首先要调整投资策略，尤其是投资房的收益预期从以往的兼顾现金流和资本利得，转为以房屋价格增长为主，现金流为参考。 十年前，二三十万可以在市场上经常遇到2000尺左右的镇屋，半独立屋甚至独立屋。出租收入扣除银行贷款利息、地税以及各种费用后还会有几百元不等的现金流入。但是在均价已经涨至55万多的当今市场，同样的房产房价大多会高达五六十万。但出租收入的增长却非常有限，同几年前相比几乎没有增长。很多投资者面临的问题是现金流入被消减，甚至出现负数。投资房不仅不能为屋主作出现金贡献还要屋主从口袋里付出额外的费用来养房。虽然房价在增长，但在售出套现之前毕竟只是数字的变化，而每月掏出的真金白银却是实实在在的，不免让人有些心中不快。尤其是对手头银根比较紧缺的屋主更是平添了些许烦恼。 应对建议是尽可能的投资于出租容易的地区和租金增长快的投资相对小的房屋类型。如交通便利生活设施齐全的社区比较安全的公寓便于管理，占用资金较少，流动性较大的人口如学生，出入职场的年轻人或小家庭会比较喜欢这类房产。缺点是公寓的增值前景同其房型相比似乎差些。但是对于资金有限的 投资者不失为一种选择。换句话说对资金有限时间有限的投资者可以考虑投资公寓。但对房产增至的预期不要太高。 对于希望投资带来更多的增值且资金预算比较宽松的投资者可以考虑独立房和半独立房。没有管理费的镇屋增长前景也相当可观但仍然低于前两者的增长速度。就价值增长而言，独立屋>半独立>无管理费镇屋>有管理费镇屋>公寓。短期内或许差别不大，但放大到一定期限如5年10年就非常明显了。 但是满足了增长预期却要面临现金流的现实问题该如何解决呢？我的建议是变整租为分租来增加租金收入。以2000尺左右的独立屋为例，如果整租租金约为1500-1800元，但如果楼上和地下室分别出租给不同租客的话，楼上2层的租金约为1200元-1500元，地下室租金约为700-800元，比整租多500元左右。当然分租会增加屋主的工作量和管理难度是不言而喻的。但是在加币贬值经济增长微弱的情况下，地产市场的投资行为毫无疑问是确保财产价值安全的最好手段。而牺牲一下舒适程度来应对市场的变化似乎是明智之举。 政府方面关于出租房屋的管理也在变化，如密市去年7月开始实施出租房屋申报制度。即一座房产如果有2个或以上的家庭居住的话屋主需要向政府有关部门申报。投资者或屋主需要关注相对法规的变化避免不必要的麻烦。 周末免费集体看房讲座预告： 务必于周六7：00PM前报名 集合时间：周日2：00PM 集合地点：密西沙加元明超市 1000 Burnhamthorpe Rd. West, Mississauga. L5C 2S4 六月七日，奥克维尔 ( o9 y# n, Z2 V |8 z
地产学院院士 刘兵 FRIFellow Of Real Estate Institute 售房附送专业Staging 2014年--平均售房时间17.7天，平均以98%标价售出。 电话：416-898-6267 * j$ I/ M9 l3 {- ]8 X. P
416-627-6892 Email: liubing9416@hotmail.com 更多信息：房博homes.51blog.ca 国内的朋友可以打开:刘兵_新浪博客 http://blog.sina.com.cn/torontohomes | 
狗仔卡
发表于 2015-5-27 15:22
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