房博：苦乐期房

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新房是华人的最爱。看看热热闹闹的楼花销售盛况就知道了。期房的优点很多，如整体设计新颖时尚，房屋功能结构更加人性化，家用电器设备全新，建筑商会提供一定年限的维修保障等等。尤其是对有新房情节的朋友更具吸引力。相对于完全呈现在买主面前的现房而言，期房可能会带来一些问题，有些是意料之中，有些却完全预计之外。购买者是否有足够的心理准备呢？

首先是交房日期的不确定。如果说所有期房都不会按时交房可能有些不准确，但确实有很大比例的期房购买者会面对工期一拖再拖不能按时完成的烦恼。对交房时间不敏感的朋友可能还可以容忍，但如果已经根据交房时间表安排好下面的生活尤其是等房入住的朋友就要三思而行了。

一位朋友两年前购买了一套价值八十五万的期房，建筑商承诺2014年十月交工。这位朋友2014年6月份售出了自住的公寓，交房日期定为十一月底。然而十月份的时候新房建筑商通知无法按时完工，预计在2014年年底交房。这位朋友与买方协商并支付了三千元补偿款，把交房日期延长两个月至2015年一月份。但建筑商又通知交房日期更改为2015年三月份。买主却不再同意延迟。这位朋友无可奈何只能把所有物品打包，另外租房。但直至现在距建筑商承诺的时间已经过了三个月，新屋的外墙及屋顶还没有完成，更不要提室内工程。粗略估计如果一切顺利的话至少再需三个月才能够完成。但是目前他们租住房子的屋主告知其父母按计划应该下个月就会搬迁过来，他们不能继续出租房子了。这位朋友恐怕又要开始寻找出租房之旅了。

期房购买方与建筑商所签订的合同中大都会有延迟交房的条款。建筑商完全可以不用负任何责任，而买方只能接受建筑商的时间表完全没有自主控制力。事到临头手忙脚乱，生活搞得一团糟。建议买家最好等待交房之后再出售自住房，从而避免被动。

其次是投资预期不尽如人意。很多期房的购买者并不是拿来自住，所以上面的问题似乎不是问题而是更关注投资回报。但是投资回报往往并不像期房推销者描述的那样美妙，遭遇与预期大相径庭的不乏其人。如果投资者认为购买的期房是以现在的价格购买了房产，只需坐等一年或两年后房屋到手直接升值就太天真了。实际上期房的定价中已经把房屋未来增值的部分计算在内，无论交房后房市如何只要楼花一经售出开发商和建筑商的利润就到手了。

曾经一个小有名气的地产经纪大约两年前购买了一套独立屋期房投资。直到去年年底交房总费用为八十九万。交房伊始挂牌寻找租客，发现同时出租的房子达到二十余栋，竞争非常激烈，三个月都未能找到租客。经过简单升级装修四月份挂牌出售。虽然房市火爆，这位地产经纪以八十万即低于成本九万元的价格推出，希望多家买主争抢Offer。策略是成功的，也吸引了五位买家。然而最高出价仅八十五万。这位经纪无法接受，拒绝所有Offer，第二天以八十九万的价格重新挂牌。直至目前房子仍然在市场上。

大批量的期房交房时都会面临这样的情形。同时出现几十套待租待售的房产，房子的状况没有任何差别，全部是建筑商的标准。无论是租客或是买家都有大量的房源可供挑选压价。在这种情况下买家或投资者最好能够提前找到租客，甚至是自己居住，让房产在时间中升值。所以短线炒房是不可行的，也许会适得其反。

期房并不是一无是处。如果资金暂时有限又没有急迫入住的需求，位置房型适合的期房还是可以考虑的。毕竟其有着二手房所没有的优势。作为地产经纪提醒您要明确自己的需求和目标，全面考虑其利弊，从而做出明智准确的选择。

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地产学院院士 刘兵 FRI

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