牛市不再中国楼市处于大调整前夜

楞子 · 发表于 2013-11-11 22:17

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现在房地产市场已经到达顶点，泡沫非常严重，房市不调整，我们就看不见经济的底部在哪。未来一二年出现房市的第三轮调整，而且极可能是调下来后就再也不回头了，即房地产长期牛市终结。

房地产业的波动是影响未来中国经济增长的最主要因素。现在房地产市场已经到达顶点，泡沫非常严重，房市不调整，我们就看不见经济的底部在哪。未来一二年出现房市的第三轮调整，而且极可能是调下来后就再也不回头了，即房地产长期牛市终结。

宏观经济趋稳向好

现在一个权威的判断是，中国经济进入到一个新的发展阶段，增长目标和发展战略也都要随之发生深刻变化。就目标而言，十八大报告早就明示我们，不再快速，仅提经济保持持续健康发展，这是一个重大变化。同时，强调以质量和效益作为中心。之后的中央经济工作表明，我国在应对内部、外部危机的方式也要发生深刻变化，强调倒逼机制的作用，从被动的应对转到主动性应对。

今年经济运行表明，市场的预期对经济增长特别是金融市场的稳定产生重大影响，但是市场常常会有误判，今年六月的银行“钱荒”就是典型的例子。

“钱荒”本身不是什么大问题，银行预计央行会降低准备金率，就把原先的准备金也贷出去了。结果到了交准备金的时间，央行既没有降低准备金率，也没拿钱来救银行，所以才发生了银行间拆借利率飙升的事情。这反映了金融市场的两个不适应，不仅错判了经济增长趋势，而且当现实趋势与其预期相背时，也不及时调整发展策略，等待政府救市。

而今年经济面临压力时，新一届政府不想用老办法救市，大幅放松货币政策，降低存款准备金率，降息，相反在探寻一种新办法，用改革的办法，用调整存量、稳政策稳预期的办法，来稳增长，在稳增长中求进，即加快经济结构全面调整，实现转型升级、打造中国经济升级版的新目标。

三季度的经济运行表明，我国经济出现趋稳向好的转变。但基础不牢，不能讲是企稳回升。经济还没有到底，未来几年的GDP增长可能在7%-8%之间。

不要奢望经济会回到以前的8%以上，甚至达9%、10%，高增长阶段已经结束，正进入次高增长阶段，但也不要一看到增速下行就大喊“经济要崩盘”。经济增长会上下窄幅波动，上升几个季度接下来可能调整几个季度，反复上下波动，这是经济转型期的一个基本特征。

房地产调整是经济下行主要压力

如果说今年的经济政策是试探的话，那么2014年将是加快实施新政策、新战略的一年。目前中国经济的下行压力犹在。

明年的消费增长可能要下行，内需还需要提振。出口方面可能会好一些，因为世界经济有趋稳态势。推动明年经济最好的因素，可能是政府一系列政策的推出，尤其是在促进服务业发展、新型城镇化战略等方面。

而房地产业的波动则是影响未来中国经济增长的最主要因素，我认为现在房地产市场已经到达顶点，泡沫非常严重，房市不调整，我们就看不见经济的底部在哪。未来一二年出现房市的第三轮调整，而且极可能是调下来后就再也不回头了，即房地产长期牛市终结。

房市进入长期调整期，中国经济的底部将显现出来，下行压力是必然的。不一定会出现“硬着陆”，相反，房价下来，房地产发展正常化，会促进城市化发展，会促进产业结构调整，有很多的积极效应。

有报道写，今年以来北京房价上涨20%，其实真实的数字至少是50%以上。但我们也应该看到，今年房价上涨的基本是一线城市和部分二线城市，而在其他地方，则有大量房子空置。

从全国来看，今年的房屋销售在数量、面积上都远远高09年，09年我国的房地产泡沫很大，但现在基数很高，增长30-40%的销售量相当于那时的50-60%，过度放量，消耗了未来。同时值得我们警惕的是，虽然成交量上涨了，但是房价并没有上涨。这说明，目前的房地产市场正处于大调整的前夜。

其实，房价上涨与刚需、城镇化都没有关系，它最重要的指标是资金流。只要继续货币超发、实施宽松政策，房价就还会涨。不过，目前房地产业的资金增长速度正在放慢，二手房市场不活跃，没有与新房销售形成联动。即使在北京，房屋的成交单价也基本在一万元左右，二手房几乎没什么成交量。

与房市将调整一致，房地产调控政策也会改变。不会新推出或强化以限制为特征的调控政策。之前的房地产政策的核心问题在于，没有采取一户一套住房政策，鼓励投资投机，使房地产的商品属性降到了次要地位。

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